Verkauf landwirtschaftlicher Betrieb
Vorstellung unserer Kanzlei als qualifizierte Berater für den Unternehmenskauf und -verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Rechtsanwalt Löffler, dessen Vater in einer LPG bei Weimar arbeitete, reiste 1980 in die Bundesrepublik Deutschland aus, arbeitete zunächst in seinem Beruf des Augenoptikers, studierte ab 1983 in Bonn und Köln Rechtswissenschaften und kam direkt nach seiner Ausbildung zum Volljurist und nach dem Mauerfall 1989 nach Erfurt, um sich als Rechtsanwalt in Erfurt niederzulassen. Rechtsanwalt Löffler, der die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften der DDR (LPG) kannte, begleidete 1990 und 1991 ca. 45 LPG, ZBO, ZBE, GPG etc. bei den Umwandlungen (Formwechsel, Spaltung, Verschmelzung) nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz. Es entstanden in den neuen Bundesländern landwirtschaftliche Betriebe in den Formen der Aktiengesellschaft, Genossenschaft, GmbH & Co. KG, GmbH, Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Einzelunternehmen. Rechtsanwalt Löffler bevorzugte den Formwechsel der LPG in eine Aktiengesellschaft.
Nach Abschluss der Formwechsel half er, die landwirtschaftlichen Betriebe neuer Rechtsform in sicheres Fahrwasser zu führen. Er beriet und berät landwirtschaftliche Unternehemen zu gesellschaftsrechtlichen und steuerlichen Fragen. Außerdem besetzt er in verschiedenen landwirtschaftlichen Aktiengesellschaften bis heute den Posten eines Aufsichtsrats.
Seit ca. 2013 entwickelten sich verschiedene Gründe, warum der Wunsch der Aktionäre, Genossen oder Gesellschafter der landwirtschaftlichen Gesellschaften reifte, den landwirtschaftlichen Betrieb zu verkaufen. Rechtsanwalt Löffler führte die Anteilsinhaber der landwirtschaftlichen Unternehmungen durch die Verkaufsphase bis zum Verkauf des Unternehmens. Er kann wie kaum ein anderer auf große Erfahrungen im gesellschaftsrechtlichen und im steuerrechtlichen Bereich eines Verkaufs von landwirtschaftlichen Gesellschaften zurückgreifen. Siehe auch hier.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Vorbereitung Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Die Vorbereitung des Unternehmensverkaufs beginnt mit der Feststellung durch das Unternehmen selbst, wer der Anteilsinhaber der Gesellschaft den Verkauf seiner Anteile zu verkaufen beabsichtigt. Entschließt sich eine Mehrheit oder entschließen sich alle Anteilsinhaber dazu, ihre Beteiligung am landwirtschaftlichen Unternehmen zu verkaufen, können diese Anteilsinhaber mit einem Mehrheitsbeschluss der Mitgliederversammlung den Vorstand/Geschäftsführer des Unternehmens beauftragen, den Verkauf ihrer Beteiligungen vorzubereiten.
Der Vorstand hat zur Vorbereitung des Unternehmensverkaufs die erforderlichen Unterlagen für den Käufer aufzuarbeiten, gegebenenfalls ein Verkaufsexposé zu fertigen, einen angemessenen Kaufpreis festzustellen, steuerliche Besonderheiten im Auge zu behalten, dass Verkaufsverfahren zu bestimmen oder erforderlichenfalls den landwirtschaftlichen Betrieb in seiner Darstellung zu optimieren, um ihn zu einem angemessenen Kaufpreis verkaufen zu können.
Es gibt Fälle, in denen der Betrieb vor einer Kontaktaufnahme mit einem Kaufinteressenten umstrukturiert werden muss, um das Unternehmen attraktiver zu gestalten.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Hinweis
Beteiligungen stehen im Eigentum der Mitglieder
Jeder Anteilsinhaber hält seine Beteiligung am landwirtschaftlichen Betrieb in seinem Eigentum. Jeder Anteilsinhaber entscheidet für sich allein, ob er seine Beteiligung an dem landwirtschaftlichen Unternehmen verkaufen möchte oder nicht. Ein Mehrheitsbeschluss der Mitgliederversammlung über den Verkauf der eigenen Anteile an dem landwirtschaftlichen Betrieb bedarf es ausdrücklich nicht.
Grundsätzliches Verbot von Wertveränderungen der Beteiligungen zulasten anderer Mitglieder nicht nur in der Vorbereitungsphase des Verkaufs des Betriebs
Die Beteiligungen der einzelnen Aktionäre/Genossenschaftsmitglieder/Gesellschafter dürfen insbesondere in der Vorbereitungsphase dem Wert nach nicht mehr verschoben werden. Der Vortstand hat zu verhindern, dass zum Beispiel durch unangemessene Kapitalerhöhungen, Kapitalherabsetzungen oder durch andere Maßnahmen der Wert der Beteiligung des einzelnen Mitglieds an dem Betrieb verschlechtert oder verbessert wird.
Insbesondere in der Genossenschaft dürfen keine neuen Geschäftsanteile gezeichnet werden, wenn der Nennbetrag des Geschäftsanteils (Beispiel 1.000 Euro) und der tatsächliche Verkehrswert des Geschäftsanteils (Beispiel 100.000 Euro) deutlich auseinanderfallen.
Heute verfügt eine landwirtschaftliche Genossenschaft über sehr hohes Vermögen und nur einige wenige Mitglieder. Der anteilige Verkehrswert des einzelnen Genossenschaftsanteils übersteigt seinen sog. Nennbetrag um ein vielfaches. In unserer Praxis erlebten wir, dass ein Genossenschaftsanteil einer Agrargenossenschaft einen Nennbetrag von 2.000 Euro zählte, dieser Anteil dagegen für den tatsächlichen Verkehrswert von 380.000 Euro verkauft wurde. Der Verkehrswert errechnet sich nach dem Substanzwert als einen Mindestwert innerhalb einer Unternehmensbewertung. Der hohe Substanzwert ergibt sich schon aus den Werten der landwirtschaftlichen Nutzflächen (beispielsweise 25.000 Euro pro Hektar). Das Vermögen der Genossenschaften und der einzelnen Genossen ist also sehr hoch, wenn die Anzahl der Genossenschaftsanteile gering ist.
Werden weitere Geschäftsanteile gezeichnet und nur der Nennbetrag eingezahlt, verlieren die bestehenden Geschäftsanteile unverhältnismäßig an Wert zugunsten des gerade neu gezeichneten Geschäftsanteils. Wird nach unserem Beispiel ein neu gezeichneter Geschäftsanteil für den Nennbetrag von 1.000 Euro gezeichnet und lediglich 1.000 Euro in das Unternehmen eingezahlt, erhöht sich der Wert dieses Geschäftsanteils zeitgleich auf ca. 99.000 Euro. Dieser Geschäftsanteil könnte unmittelbar nach der Neuzeichnung für ca.99.000 Euro verkauft werden. Dem Wert des neuen Geschäftsanteils steht eine entsprechende Wertminderung der Altgeschäftsanteile gegenüber. Der Wert des Betriebs verändert sich durch den neu gezeichneten Geschäftsanteil nämlich nicht und bleibt gleich hoch.
Es ist offensichtlich, dass ein Vorstand gegen seine Treuepflichten gegenüber den Genossenschaftsmitgliedern verstößt, wenn ein Zeichner von Geschäftsanteilen zulasten der vorhandenen Geschäftsanteile einen plötzlichen Wertzuwachs erfährt. Dieses ungerechte Ergebnis ist durch den Vorstand zu verhindern. Er hat erforderliche Genehmigungen zu verweigern.
Der Nachteil der Wertverwässung bei den alten Anteilen könnte nur ausgeglichen werden, wenn der Genosse für den neu gezeichneten Geschäftsanteil nicht nur den Nennbetrag von 1.000 Euro einzahlt, sondern zusätzlich ein Aufgeld von 99.000 Eur0. In diesem Fall bleiben die Werte aller bestehenden Geschäftsanteile erhalten und keiner der Genossenschaftsmitglieder wird benachteiligt und der Neuzeichner wird nicht übervorteilt.
Näheres zu diesem Hinweis können Sie hier nachlesen.
Der plötzliche Wertzuwachs beim Zeichner neuer Geschäftsanteile kann auch zu erheblichen Schenkungssteuern führen, siehe unter Besonderheiten bei Genossenschaften mit kleiner Mitgliederzahl und hohem Vermögen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Kontaktaufnahme mit Kaufinteressenten
Nach Abschluss der Verkaufsvorbereitungen durch den Vorstand kann er nach Kaufinteressenten Ausschau halten und gezielt suchen. Der Vorstand nimmt mit den Kaufinteressentn Kontakt auf. Zuvor hat der Vorstand peinlich darauf zu achten, dass vor konkreten Gesprächsinhalten über das Unternehmen und über deren Verkauf eine Vertraulichkeitsvereinbarung zwischen dem landwirtschaftlichen Betrieb und dem Kaufinteressent abgeschlossen ist.
Die Vertraulichkeitsvereinbarung ist erforderlich. Sie hat die Aufgabe, das Unternehmen vor Schäden zu bewahren. Die Vertraulichkeitsvereinbarung oder auch Verschwiegenheitsvereinbarung dient von Anfang an einem der Sicherstellung, dass ein Kaufinteressent weder Mitarbeiter des landwirtschaftlichen Betriebs abwerben, noch Kontakt mit Verpächtern landwirtschaftlicher Nutzflächen aufnehmen kann.
Ist die Verschwiegenheitsvereinbarung ausgehandelt und unterschrieben, können die Gespräche über den Verkauf des Unternehmens intensiviert werden. Bevor es mit den Verkaufsverhandlungen weitergeht, insbesondere bevor der Kaufinteressent den landwirtschaftlichen Betrieb näher inspiziert, muss der Vorstand mit ihm eine Absichtserklärung über den Verkauf (Letter of Intent) des Betriebs abschließen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Vertraulichkeitsvereinbarung mit Kaufinteressenten
Nach den ersten allgemeinen Gesprächen über den zu verkaufenden landwirtschaftlichen Betrieb (auch Zielgesellschaft genannt), hat der Vorstand mit dem Kaufinteressent sehr frühzeitig eine Vertraulichkeitsvereinbarung abzuschließen. Die Vertraulichkeitsvereinbarung dient dem Schutz von betriebsinternen Daten des landwirtschaftlichen Unternehmens. Mit der Vertraulichkeitsvereinbarung ist sicherzustellen, dass diese Daten nicht an Dritte gelangen können. Außerdem wollen die Anteilsinhaber im Regelfall verhindern, dass sich die Verkaufsabsicht herumspricht und insbesondere Pachtverhältnisse gefährdet werden. Deshalb sollen die Geschäftsgeheimnisse nur dem jeweiligen potentiellen Erwerbsinteressenten herausgegeben und nicht an Dritte weitergegeben werden.
Für landwirtschaftliche Betriebe gilt: Die wichtigsten Geheimnisse sind die genauen Anschriften und die Zusammensetzung der Grundstückseigentümer/der Verpächter, die Laufzeit der jeweiligen Pachtverhältnisse, die Lage der Pachtflächen und der Pachtzins. Mit einer sehr gut formulierten Vertraulichkeitsvereinbarung könne diese Daten geschützt wird. Die Vertraulichkeitsvereinbarung lässt auch erkennen, ob ein potentieller Konkurrent lediglich Kaufinteresse vorgespielt, um in den Besitz dieser Daten zu kommen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Absichtserklärung oder Letter of Intent (LOI) I Vorvertrag
Nach den ersten Kontaktaufnahmen zwischen dem Vorstand des landwirtschaftlichen Betriebs und dem Kaufinteressent sowie nach Unterschrift der Vertraulichkeitsvereinbarung stehen Sondierungsgespräche an, um den Unternehmensverkauf voranzutreiben. Wenn die Sondierungsgespräche erfolgreich sind, folgt eine Absichtserklärung des Kaufinteressenten, den landwirtschaftlichen Betrieb unter bestimmten Bedingungen erwerben zu wollen. In dieser Absichtserklärung (Letter of Intent – LoI) werden die wichtigsten Eckdaten des Unternehmensverkaufs aufgenommen.
Man kann sagen, dass die Absichtserklärung mit einer vorläufigen Einigung über den Unternehmenskauf zu vergleichen ist. Zu den wichtigen Eckdaten gehören die genaue Bezeichnung des Unternehmens, die vorläufige Höhe des Kaufpreises sowie die Modalitäten der Kaufpreiszahlung und der Zeitplan für die weiteren Schritte etc. Diese Einigung steht unter dem Vorbehalt einer intensiven Überprüfung des Unternehmens durch den Kaufinteressenten.
Der Vorteil einer Absichtserklärung ist, den Kaufinteressenten schon möglichst frühzeitig rechtlich einen Rahmen des Verkaufsvertrags vorzulegen. Der Kaufinteressent ist andererseits daran interessiert, die Anteilsinhaber in die Verhandlungsphase einzubinden. Schließlich wendet der Kaufinteressent erhebliche Beträge auf, um das zu kaufende Unternehmen prüfen zu können.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Hinweis
Die Absichtserklärung begründet noch keinen Anspruch auf den Abschluss eines Unternehmenskaufvertrags. Allerdings kann sich die Partei schadensersatzpflichtig machen, die die Vertragsverhandlungen willkürlich beendet.
Gelegentlich kommt es vor, dass die Parteien den Abschluss eines Vorvertrags wünschen. Mit diesem Vorvertrag wird die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages besiegelt. Sollte es zu Störungen kommen, kann eine Partei den Abschluss des Hauptvertrags gerichtlich durchsetzen. Voraussetzung für den Abschluss eines gültigen Vorvertrags ist, dass zumindestens alle wesentlichen Punkte des dann späteren abzuschließen Hauptvertrags in dem Vorvertrag ganz klar bestimmt sein müssen. Andernfalls ist Streit vorprogrammiert.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Prüfungsphase des Unternehmenskaufs durch den Kaufinteressenten
Sind die Vorbereitungsarbeiten abgeschlossen und liegen die Verschwiegenheitsvereinbarung und die Absichtserklärung vor, kann der Kaufinteressent den im Mittelpunkt stehenden landwirtschaftlichen Betrieb genauer unter die Lupe nehmen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Due Diligence
Der Kaufinteressent hat ein Interesse daran, dass zu erwerbende Unternehmen sehr genau zu prüfen. Man nennt diesen Vorgang Due Diligence.
Es gibt verschiedene Arten der Due Diligence, zum Beispiel die
– rechtliche Due Diligence,
– steuerliche Due Diligence,
– finanzielle Due Diligence,
– kaufmännische Due Diligence,
– umweltrechtliche Due Diligence oder
– technische Due Diligence.
Welche Prüfung des Unternehmens in welchen Bereichen vorgenommen wird, liegt in der Hand des Erwerbers. Beim Verkauf des landwirtschaftlichen Betriebs steht die rechtliche Due Diligence im Vordergrund. Der Erwerber will wissen, ob die betriebseigenen landwirtschaftlichen Nutzflächen im Grundbuch eingetragen sind und die Pachtverträge wirksam abgeschlossen wurden. Der Erwerber will auch wissen, ob der landwirtschaftliche Betrieb 1990/1991 wirksam in die heutige Gesellschaftsform umgewandelt wurde oder ob die damalige Umwandlung nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz rechtswidrig war. Es interessiert auch den Erwerber, ob die Verkäufer tatsächlich Eigentümer ihrer Beteiligungen an dem landwirtschaftlichen Betrieb sind.
Wichtig ist für den Erwerber, ob sämtliche Steuern vom Betrieb erklärt und abgeführt wurden.
Der Erwerber wird prüfen, ob sich der Landwirtschaftsbetrieb in einer finanziellen Schieflage befindet.
Umweltrechtlichen Risiken im Landwirtschaftsbetrieb wird der Erwerber nachgehen.
Der Erwerber wird im Regelfall eine Liste mit Themenkreisen aufstellen, aus der sich sämtliche angeforderten Unterlagen, Informationen und sonstige Gegenstände zur individuellen Prüfung ergeben. Die Verkäufer ihrer Beteiligungen sind angehalten, sämtliche vom Erwerber gewünschten Unterlagen, Einsichten in den Betrieb und Informationen zu erfüllen, um spätere Schadenersatzansprüchen oder Garantieansprüchen zu verhindern.
Der Erwerber wird in den meisten Fällen spezialisierte Fachkräfte für die Prüfung des Unternehmens beauftragen. So ist es nicht verwunderlich, dass während der Prüfungszeit im Unternehmen Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder andere Fachleute ein und ausgehen. Näheres siehe auch hier.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Verhandlungsphase Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Nach einem positiven Abschluss der Unternehmensprüfung beginnt die Verhandlungsphase zwischen den verkaufswilligen Anteilsinhabern und dem Erwerber. Im Regelfall werden die verkaufswilligen Anteilsinhaber in der Verhandlungsphase von einem Rechtsanwalt betreut.
Der Rechtsanwalt der Anteilsinhaber wird in erster Linie sein Augenmerk darauf richten, dass
- im Kaufvertrag ein angemessener Kaufpreis enthalten,
- die Zahlung des Kaufpreises abgesichert und
- der Katalog der von den Verkäufern abzugebenden Garantien kurzgehalten ist.
Der Rechtsanwalt wird dafür Sorge tragen, dass Vertragsregelungen, die die Verkäufer wirtschaftlich belasten, vermieden oder in Grenzen gehalten werden. Ein Risiko nachvertraglicher finanzieller Belastungen der Verkäufer ist im Vertrag stark einzuschränken.
Einzelheiten über den Inhalt des Unternehmenskaufvertrags werden anschließend behandelt.
Die Verhandlungsphase ist mit dem Abschluss des Unternehmenskaufvertrages beendet.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Unternehmenskaufvertrag
Kaufgegenstand
asset-deal
In einem Unternehmenskaufvertrag ist der Kaufgegenstand genau zu bezeichnen. Kaufgegenstand ist grundsätzlich der landwirtschaftliche Betrieb. Der landwirtschaftliche Betrieb kann aber auf unterschiedlichem Weg veräußert werden.
Das Unternehmen kann in Einzelheiten „zerlegt“ und verkauft werden. Der Käufer kauft in diesem Fall den Grund und Boden, die technische Ausrüstung, also das Sachanlagevermögen und gegebenenfalls des Umlaufvermögen. Verbindlichkeiten des landwirtschaftlichen Betriebs übernimmt der Käufer in diesen Fällen nicht. Das Unternehmen besteht als Gesellschaftsform weiter, allerdings werden die Produktionsmittel verkauft und dafür erhält die Gesellschaft oder Genossenschaft einen Kaufpreis.
In der Fachsprache spricht man von einem Aktivtausch. Sachmittel werden auf der Aktivseite einer Unternehmensbilanz gegen Geld getauscht. Der eingegangene Kaufpreis kann für eine Ausschüttung genutzt werden. Die Gesellschaft kann aber auch aufgelöst werden. Eine Auflösung wird dadurch erreicht, dass die Gesellschaft alles verkauft, was in ihrem Eigentum steht und das verbleibende Geld wird an die Mitglieder verteilt.einen solchen Verkaufsvorgang nennt man asset-deal.
Der Unternehmensverkauf über einen asset-deal ist für landwirtschaftliche Betriebe denkbar ungeeignet. Denn mit dem Übergang der Assets gehen die Pachtverträge, die Arbeitsverträge und sonstige sogenannte Dauerschuldverhältnisse mit Geschäftspartnern wie Leasingverträgenicht auf den Käufer über. Die Übernahme dieser Verträge fordert die Zustimmung der anderen Vertragspartei, wie den Verpächtern, den Mitarbeitern, den Leasinggeber usw. Das Risiko Pachtverträge zu verlieren, ist hoch. Schon aus diesem Grund ist ein Unternehmensverkauf in der Form des asset-deals abzulehnen.
Der asset-deal führt auch zu erheblichen steuerlichen Nachteilen für die Verkaufspartei. Für die Verkäufer ist es wesentlich attraktiver, die Beteiligung zu verkaufen statt zunächst die Einzelgegenstände des Unternehmens und aus dem Erlös Gewinne auszuschütten.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
share-deal
Aus den vorbeschriebenen Gründen stehen die Verkäufer besser, wenn das Unternehmen nicht seine einzelnen Gegenstände verkauft, sondern die Mitglieder ihre Beteiligung am Unternehmen. Man nennt diesen Vorgang einen share-deal.
Der Beteiligungsverkaufhat den Vorteil, dass der landwirtschaftliche Betrieb vollständig erhalten bleibt. Die Inhaber der Beteiligungen an dem landwirtschaftlichen Betrieb sind es, die wechseln. Bleibt der landwirtschaftliche Betrieb vollständig erhalten, müssen die Vertragspartner des landwirtschaftlichen Betriebs, wie die Verpächter, Leasinggeber, Mitarbeiter etc. nicht um eine Genehmigung des Wechsels der Anteilsinhabers gefragt werden. An dem Landwirtschaftsbetrieb hat sich durch den Wechsel der Inhaber des Unterhehmens insoweit nichts verändert.
Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kann es dazu kommen, das eine Genehmigung durch den Wechsel der Inhaber des Landwirtschaftsbetriebs eingeholt werden muss. Solche Fälle sind beispielsweise gegeben, wenn in Verträgen eine sogenannte Change of Control-Klausel vorhanden ist.
Der Verkauf der Beteiligungen am landwirtschaftlichen Betrieb führt zu steuerlichen Vorteilen bei den Verkäufern. der Verkauf der Beteiligung an dem Betrieb ist deutlich günstiger als der Verkauf von Einzelwirtschaftsgütern des Unternehmens.
Der Kaufgegenstand des Unternehmenskaufvertrages ist deshalb nicht die Summe aller Wirtschaftsgüter im Unternehmen, sondern die Beteiligung am Unternehmen.
Einzelheiten zum asset-deal und share-deal können Sie hier nachlesen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Beschreibung der Beteiligung als Kaufgegenstand und der Kennzahlen des Unternehmens selbst
Für einen Verkauf der Beteiligungen am Unternehmen reicht es grundsätzlich aus, den zu verkaufenden Anteil in den Kaufvertrag aufzunehmen und korrekt zu beschreiben. Der Käufer verlangt regelmäßig, dass zusätzlich die wesentlichen Kennzahlen des Unternehmens aufgenommen werden. Deshalb ist Bestandteil der Beschreibung des Kaufgegenstandes ein Katalog von Gegenständen, die das Unternehmen selbst betreffen. Es wird also aufgenommen, wie viel Eigentumsland vorhanden ist, in welchem Umfang Pachtverträge abgeschlossen wurden, welche weiteren Vermögensgegenstände im Unternehmen vorhanden sind, welche sonstigen langfristigen Verträge eingehalten werden müssen usw.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Kaufpreis
Im Unternehmenskaufvertrag ist der Kaufpreis zu fixieren. der Kaufpreis muss exakt definiert sein. Der Verkauf einer Beteiligung an einem Unternehmen ist umsatzsteuerfrei.
Es ist zu vereinbaren, wann der Kaufpreis fällig und auf welches Konto der Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen hat. In diesem Zusammenhang hat der Berater der Verkäufer sie darauf hinzuweisen, dass der Kaufpreis nicht auf ein gemeinsames Konto mit dem Ehegatten gezahlt werden darf, da ansonsten die Gefahr besteht, Schenkungssteuer zahlen zu müssen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Wechselseitige Garantien
Der Käufer hat ein Interesse an einem hohen Garantiekatalog zulasten der Verkäufer. Die Verkäufer verfolgen das Interesse, so wenig wie mögliche Garantien abgeben zu müssen. An dieser Stelle sind die Verhandlungen über den Abschluss des Kaufvertrages am kompliziertesten.
Beachtet werden müssen Bilanzgarantien, gesetzliche Garantien (Gewährleistungen) und vertraglich vereinbarte Garantien
Bilanzgarantien sind Garantien, die sich auf die Angaben in den letzten Jahresabbschlüssen (Bilanz und Gewinn-Verlust-Rechnung) des landwirtschaftlichen Betriebs beziehen. Der Käufer lässt sich in verschiedenem Umfang und Art und Weise die Richtigkeit der dortigen Angaben garantieren.
Gesetzliche Gewährleistungen greifen zulasten der Vertragsparteien, ohne dass sie im Unternehmenskaufvertrag geregelt sind. Sie greifen von gesetzes wegen. Der Berater hat für seine Partei zu analysieren, welche gesetzlichen Regelungen vertraglich ausgeschlossen oder geändert werden soll.
Vertraglich vereinbarte Garantien bilden den größten Teil der Garantieregelungen in einem Unternehmensvertrag. Die Verhandlungen gestalten sich regelmäßig schwierig. Das beste Ergebnis für seine Partei kann der Berater heraushandeln, wenn er Profi auf dem Gebiet der Beratung des Unternehmenskauf ist und auf eine sehr lange und intensieve Erfahrung im Bereich der Unternehmenstransaktienen zurückgreifen kann.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Weitere Kaufvertragsinhalte
Neben den wichtigsten Regelungen im Unternehmenskaufvertrag zum Kaufgegenstand, zur Kaufpreisregelung und zu den Garantien sind eine Vielzahl von einzelfallabhängigen weiteren Regelungen zu beachten. Dazu zählen die Zustimmung des Ehegatten, Regelungen zu Versicherungsverträgen, Subventionen, Rechtsstreitigkeiten usw.
Der Berater entscheidet nach einer vollständigen „Anamnese“ des landwirtschaftlichen Betriebs und des Kaufvertragsvorgangs, welche weiteren Regelungen im Unternehmenskaufvertrag Eintritt finden müssen.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebs
Nach Unterzeichnung des Unternehmenskaufvertrags sind die einzelnen wechselseitigen Verpflichtungen von Verkäufern und Erwerber umzusetzen und zu erfüllen. Beispielsweise ist der Kaufpreis an die Verkäufer zu zahlen. Die Verkäufer haben ihre Beteiligung an den Erwerber zu übergeben. Dem Erwerber ist uneingeschränkter Zugang zum Unternehmen einzuräumen. Der Vorstand des Unternehmens hat dem Erwerber den vollständigen Zugang zum erworbenen Betrieb zu gewährleisten.
Verkauf landwirtschaftlicher Betrieb
Steuerfragen Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Ein verkaufswilligen Anteilsinhaber möchte erfahrungsgemäß im Vorfeld des Verkaufs wissen, welche Steuern aus dem Verkauf der Anteile anfallen.
Der Berater der Anteilsinhaber wird Ihnen im Vorfeld annähernde Schätzungen der Steuerbelastung mitteilen können. Eine grobe Berechnung der Steuerbelastung hängt von
- der Gesellschaftsform des zu verkaufenden Betriebs,
- der Höhe der Beteiligung des Anteilsinhabers,
- der Dauer der Beteiligung am Unternehmen und
- anderen Faktoren ab.
Wird eine Kapitalgesellschaft verkauft, also Aktiengesellschaft, Genossenschaft oder GmbH, entsteht auf den Verkaufsgewinn, der sich grob aus
- Verkaufserlös,
- abzüglich Verkaufskosten (z.B. Beratungskosten) und
- abzüglich Anschaffungskosten (z.B. Wert der Beteiligung am 01.07.1090)
richtet,
eine Steuer nach § 17 Einkommensteuergesetz oder nach § 20 Einkommensteuergesetz.
Wenn die Voraussetzungen bei dem einzelnen Anteilseigner vorliegen, kann er sich auf einen steuerfreien Wertzuwachs für eine bestimmte Zeit berufen.
Bei dem Verkauf einer Genossenschaft kann das Genossenschaftsmitglied gegebenenfalls eine steuerfreie Wertzuwachsperiode bis einschließlich 2006 in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass der Betroffene einen Wertzuwachs des Genossenschaftsanteils erst ab 2017 zu versteuern hat.
Bei den anderen Kapitalgesellschaften kann sich der Gesellschafter oder der Aktionär gegebenenfalls auf steuerfreie Teile des Verkaufsgewinns freuen,
- wenn er bis zum Jahr 1998 weniger als 25 %,
- bis zum Jahr 2000 weniger als 10 % und
- bis zum Verkauf seiner Beteiligung weniger als 1% an der Gesellschaft beteiligt war.
Wird ein landwirtschaftlicher Betrieb in der Form einer Personengesellschaft, also Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG, KG, GbR oder Einzelunternehmen verkauft, entsteht auf den Veräußerungsgewinn eine Steuer nach § …
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Hinweis
Eine genaue Berechnung der Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn ist in jedem Einzelfall gesondert zu berechnen. Die hiesigen allgemeinen Auskünfte zur überschlägigen Steuerlast sind deshalb für den Einzelfall nicht vollständig. Nähere Ausführungen zu Steuerfragen entnehmen Sie bitte hier.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Unsere Empfehlungen
Am Anfang dieses Artikels stellten wir Rechtsanwalt Löffler als ausgewiesenen Experten für die rechtliche und steuerrechtliche Beratung im Zusammenhang mit dem Verkauf von landwirtschaftlichen Betrieben vor. Herr Rechtsanwalt Löffler beherrscht die Verkaufsberatung für aller Gesellschaftsformen, wie Aktiengesellschaften, Genossenschaften, GmbH, GmbH & Co. KG, GbR oder Einzelunternehmen.
Seine Expertise umfasst selbstverständlich auch auch die Beratung beim Kauf von landwirtschaftlichen Betrieben.
Rechtsanwalt Löffler verfügt über eine 30-jährige Erfahrung im Zusammenhang mit der anwaltlichen Betreuung landwirtschaftlicher Betriebe, von der Gründungsphase nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz bis zum Verkauf.
Rechtsanwalt Löffler empfiehlt den landwirtschaftlichen Betrieben, den Vorständen, den Aufsichtsräten und in erster Linie den gesellschaftsrechtlich Beteiligten an den Unternehmen, einen erwünschten Verkauf des Landwirtschaftsbetriebs sorgfältig zu planen. Alle Beteiligten am Unternehmen sind im Idealfall über das „Ob“ und das „Wie“ des Verkaufs ihrer Anteile einig und schenken dem Vorstand das Vertrauen für die Vorbereitung der Verkaufsphase.
Die Anteilseigentümer sollten immer im Auge behalten, dass sie für sich allein entscheiden, ob sie ihre Beteiligung an dem Unternehmen verkaufen wollen oder nicht. Die Anteilseigentümer sollten das Verständnis entwickeln, dass sie die Freiheit haben (und diese Freiheit ihnen nicht genommen werden kann), bis zur Unterschrift unter dem ausgehandelten Kaufvertrag einen Verkauf der Anteile grundsätzlich oder z.B. wegen bestimmter Regelungen im Kaufvertrag ablehnen können.
Der Anteilsinhaber entscheidet allein über den Verkauf seiner Anteile. Die Mitgliederversammlung hat für diese Entscheidung des Anteilsinhabers keine Kompetenz. Eines Mehrheitsbeschlusses über den Anteilsverkauf in der Mitgliederversammlung bedarf es nicht und ist auch kein Platz.
Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe
Löffler I www.K1.de I www.gesellschaftsrechtskanzlei.com I Gesellschaftsrecht I Unternehmenskauf I GmbHRecht I Erfurt I Thüringen I Sachsen I Sachsen-Anhalt I Hessen I Deutschland 2022
Verkauf landwirtschaftlicher Betrieb